珠江新城开始套人了，几百万的那种……

大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

7月份的时候，我曾在告诫大家：不要再去珠江新城当接盘侠了，纯投资的赶紧跑。

别贪！你的珠江新城，可以卖了！

然后，我就被人怼了，各种难听的都有。

反正我觉得没啥的。

人活着，不是被人怼，就是在怼人的路上。

现在，又有人问我该不该跑？

老实说，一是我不知道，二是除非你多降点价，否则跑不掉。

我现在知道的是，6、7月份高位进场的人，已有人浮亏了，而且不少。

先说结论，20万是珠江新城多数神盘短期的顶部。

比如这波的龙一中海花城湾，7月卖出了一套152㎡的南向大3房，成交价高达20.1万/㎡。

但3月的时候，同户型单价还只有17.6万/㎡。短短三个多月，总价暴涨了近380万，比抢钱来得更快。

另一个标杆盘嘉裕公馆，8月也卖出了一套152㎡3房，成交价首次超过20万/㎡，史上最贵。

但嘉裕公馆此前的成交单价基本在16-18万之间徘徊，最低只有15万/㎡。

我很佩服20万接盘者的勇气，我估计这些人，跟小学生们一样，都是孤勇者。

我为什么一直跟你说，短期内珠江新城的价格到顶了？

是因为成交量垮了。

给你看几组数据：

5月98套；

6月47套；

7月37套；

8月22套。

这是珠城的二手成交数据，一个月比一月少，而且下降的幅度不低。

比如，6月跟5月比是腰斩，7月直接到脚踝，8月直接到地板。

我查了下，8月的成交量甚至不如传统淡季2月份。

再看看具体楼盘。

中海花城湾：3-5月成交了22套，6-8月成交了6套；

嘉裕公馆：3-5月成交了14套，6-8月成交了5套；

保利心语：3-5月成交了19套，6-8月成交了3套。

另外，我听说，过去几个月成交量最火的保利心语，8月甚至一套房子都没卖出去。

成交量一泻千里，但挂牌量却在不断上涨。

单单贝壳上挂牌的珠城二手房，就有1789套（这还不包括内部房源），比去年11月的1359套足足多了400套。

保利心语：7月挂牌量不到60套，现在70套；

中海花城湾：7月挂牌30套左右，现在43套；

嘉裕公馆：7月挂牌才20套多点，现在29套。

只要略微懂点的人都知道，反应楼市温度的两个重要指标，一个是成交量，一个是成交价。

但不管行情往上还是往下，往往是量在价先。

成交量连续上涨或下跌，价格也会跟着上涨或下跌。一旦成交熄火，再高的价格也撑不了几个月。

这几个月，珠城的成交量大幅下跌，意味着虚高的价格也快扛不住了。

老实说，过去一两年，珠江新城太妖了。

应该说是一线城市、核心区域的最妖的，没有之一。

我在7月份的文章里说，珠城豪宅的涨，确实有一定的价值和热度基础。

至于上涨的原因，米宅珠三角有一篇文章分析得挺透彻的，其核心观点大致有这么几点：

1、广州是一个单核城市，顶级核心区只有珠江新城，所以珠城的地位在广州一枝独秀，没有对手。

2、广州本土的老钱很多，两万八千多亿的GDP不是白给的。

广州商贸之都的保守基因，老广州人的传统守成，都会让本土有钱人更热衷于买房，而不是五花八门的新投资。

3、上一轮广州的涨幅很差，这次涨起来之前，北上广深杭五城的豪宅，珠江新城属于洼地。

4、珠城已连续七年没有新房供应，市场极度饥渴。

但现在，珠江新城已经到了非常高的位置，甚至有些离谱了。

或者说，就算你找出再多理由来，也不足以解释其吊打北上深的离谱涨幅。

这里面除了正常的补涨外，还有些其他因素。

比如，部分炒家借助经营贷这个玩意，放大了涨幅和波动。

据说，大胆一点的炒家只有一成定金，连购房名额都没有，就敢和业主谈判签合同。

再比如，另外一部分人学到了深圳炒家们精髓：通过故意拉高小区个别房源的价格，既能套取经营贷，又能掩护自己的其他单位出货，一举两得。

但凡事，总有个头的，别寄希望于你永远是幸运的那一个。

说近一点的，2020年疫情之后，深圳高位买房的那一波人中，很多人现在都浮亏几百万了。

这当中，靠经营贷买房的那批，已经被套在了高高的山岗上，估计现在天天睡不着觉。